Contratos de mantenimiento de puertas industriales.
¿Es obligatorio realizar el mantenimiento?
El mantenimiento de puertas industriales y comerciales es una obligación establecida en el marco normativo de la edificación, específicamente en el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA) del Código Técnico de la Edificación, en su apartado SU 2-1.2, según la Orden VIV/984/2009 de 15 de abril. Este documento especifica que dichas puertas deben mantenerse en condiciones seguras y óptimas para garantizar la accesibilidad y protección de los usuarios, así como la correcta funcionalidad de las instalaciones.
Es importante aclarar que, aunque la normativa no obliga directamente al propietario o responsable a contratar un servicio de mantenimiento de forma legal, disponer de un contrato de mantenimiento regular es altamente recomendable. Esto se debe a que en caso de inspecciones por parte de las autoridades competentes, contar con un documento contractual que confirme la realización periódica de los mantenimientos puede evitar sanciones y demostrar el cumplimiento de las recomendaciones y requisitos técnicos.
Además, el mantenimiento periódico ayuda a prevenir fallos y accidentes, prolonga la vida útil de las puertas, y asegura que operarán de manera eficiente y segura en todo momento. La falta de mantenimiento puede derivar en desgastes, mal funcionamiento, o incluso en riesgos para la seguridad de las personas y bienes.
Por tanto, aunque no sea una obligación legal expresa tener un contrato formal, es una mejor práctica que beneficia tanto a los propietarios como a los usuarios, proporcionando una garantía adicional de que las puertas cumplen con las normativas de seguridad y funcionamiento.
El mantenimiento de las puertas es obligatorio, pero contar con un contrato del mismo no. ¿Cómo demuestra el propietario que se está haciendo un mantenimiento si carece de un contrato?
El mantenimiento de puertas es obligatorio, pero no es necesario tener un contrato para demostrarlо. Para justificar ante una inspección que se realiza de forma regular, el propietario puede presentar un libro de mantenimiento actualizado y los informes enviados por la empresa encargada, que registran las revisiones, incidencias y cambios de componentes. Además, debe contar con documentación como el marcado CE, declaraciones de conformidad, manuales de instalación, uso y mantenimiento, que especifican las labores y periodicidad del mantenimiento, y el libro de mantenimiento donde se registra toda la actividad realizada.
¿Con qué frecuencia deben realizarse las operaciones de mantenimiento?
El fabricante de las puertas industriales debe determinar el tipo y la periodicidad del mantenimiento necesario, siguiendo la norma UNE-EN 12635, para asegurar un funcionamiento óptimo durante la vida útil prevista de la puerta. Además, debe especificar el número máximo de ciclos que la puerta puede soportar, que como mínimo es de 10.000.
La responsabilidad de garantizar la conformidad del producto y el cumplimiento del marcado CE recae en el fabricante. Por su parte, corresponde al propietario utilizar la puerta correctamente y realizar el mantenimiento según los manuales proporcionados. Si el propietario realiza un correcto uso y la puerta presenta una avería en garantía, el fabricante se hará cargo de la reparación. Sin embargo, si la avería se debe a la falta de mantenimiento, el fabricante no será responsable y los costos de reparación correrán a cargo del propietario.
En el caso de puertas existentes sin instrucciones de mantenimiento del fabricante, estas deben ser entregadas por la empresa encargada del mantenimiento. Las frecuencias mínimas recomendadas están establecidas en la norma UNE 85635, y aunque se puede aumentar la cantidad de mantenimientos si se considera necesario, nunca se deben reducir los plazos establecidos.
¿Es responsable la empresa de mantenimiento de la seguridad de una puerta?
La empresa de mantenimiento debe informar al propietario o titular de la puerta sobre condiciones que supongan un riesgo para las personas y las medidas necesarias para corregirlas, además de presentar un presupuesto para su reparación. No obstante, si el propietario no acepta dichas medidas, será él quien asuma la responsabilidad de la seguridad de la puerta, según lo establecido en el Código Técnico de la Edificación, el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
La empresa solo asume la responsabilidad como fabricante y por tanto la seguridad en los siguientes casos:
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Cuando se hacen modificaciones sustanciales, como reemplazo de componentes con características diferentes, cambios en el uso o en el sistema de activación, que requieran un nuevo marcado CE conforme a la Directiva de Máquinas 06/42.
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Si un accidente ocurre por mantenimiento deficiente.
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Al automatizar, adaptar o modificar una puerta existente.
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Cuando se añaden elementos de seguridad que antes no existían, ya que esto implica que la empresa pasa a ser considerada fabricante y debe realizar un nuevo marcado CE.
¿Pasas a ser responsable de la puerta en caso de modificar la periodicidad del mantenimiento?
No, dado que aumentando el mantenimiento no se modifica sustancialmente el producto, por lo que no pasaría a ser responsable de la misma.
¿Es necesario tener alguna acreditación para realizar mantenimientos?
La acreditación de empresas o profesionales para ejercer las actividades de instalación, fabricación, automatización o mantenimiento de puertas industriales no es obligatoria. Sin embargo, la norma UNE-EN 12635 exige que las operaciones de mantenimiento y reparación de puertas las realicen profesionales capacitados.